每经记者 包晶晶 每经编辑 易启江 2023年楼市持续下行之下 ,以旧换新论创新和大胆,两地还得是房幕房业翡翠城开户【Aurl:www.8233066.com】送888元江苏省
。 江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动
,后国何旧房由地方国企收购后 ,企收改造为人才房和保障房
,购旧旧房款直接用来抵新房款,主积买卖都由地方国企为业主一条龙操办 ,极性连旧房评估费都不用业主承担 。以旧换新 “现在我自己都没花什么时间和精力,两地整个流程都是房幕房业他们(国企)走。”太仓置换成功的后国何业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者(简称“每经记者”)。 旧房换新,企收在太仓已经进入常态化阶段
,购旧一大批客户已经达成置换意向,主积不少人已经走完了置换全流程,坐等收房
。 苏州相城区“以旧换新”模式下
,也没有卖房和买房的环节,直接一套旧房换一套新房 ,选购的新房总价超过旧房 、补差价即可。 无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点,都指向了共同的目标:老房有人住、新房有人买。
01 太仓模式 业主惊喜 旧房评估价远高于市场价张淳茉(化名)一家是太仓第三批换房的受益者。 “旧房评估价格大大超出我的心理!”她说,“我们旧房是5楼顶楼,(如果是自己卖)不太好出手
。评估价给到了8100元/平方米 ,而小区里有的挂出6000多元的价格都没人问
。”张淳茉介绍说 。 “我们房子129平方米
,有个阁楼30平方米,一个储藏室11平方米,最后加起来算170平方米,总价估到了112万多元
。” 她们选中“桃园新著”的洋房 ,换购单价19000元左右,赶上了常态化“以旧换新”政策优化,阁楼、车位也算入评估总价,旧房评估总价一下子就上来了。 按照张淳茉的计划 ,旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款
,不足部分用公积金贷,这样还贷的压力就小了。 太仓版“以旧换新”,给各地盘活存量房和新房市场打了个样。 地方国企托底“以旧换新”模式,太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点。 每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访 ,置业顾问李涵波(化名)向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。 太仓居民如果有“以旧换新”意向,翡翠城开户【Aurl:www.8233066.com】送888元可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面 ,填写报名信息
,官方会统一安排旧房价格评估
,新房房源由太仓市城市发展集团有限公司(简称“太仓城发集团”)、太仓市城市建设投资集团有限公司(简称“太仓城投集团”)两家国资公司提供。 ▲晨曦雅苑沙盘 图片来源
:每经记者 包晶晶 摄 “我可能是太仓第一个换房的人!” 文雅婷(化名)向每经记者介绍
,“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来,过完十一我就去楼盘看了房子,紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的 ,产证也是卡着时间点办下来的,为了赶着换房。” “我看中的房源193平方米,当时自己的房子评估价下来就占新房价格60%,其余的部分用公积金加商贷,现在贷款利率比我买那套房时要低太多了,我买那套的时候
,房贷利率是5.6% 。”文雅婷这样说道
。 文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯 ,市场火爆的那个时候,根本不容她多想,只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子,128平米。由于家里人多孩子多,现在想想还是不够住
,既然有这个政策
,就想换个大的
。 “其实我们那套房评估价不太划算
,买入价约23000元/平方米
,评估价不到22000元/平方米。但是我们也接受,毕竟如果要自己卖掉再去买的话,现在二手房市场价格确实不好。”文雅婷说 。 根据太仓市目前的政策,卖旧买新 ,还能省下十几二十万元的契税,车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风
,实现一换一。 对于大家最为关注的旧房定价
,晨曦雅苑一位置业顾问刘艳(化名)表示,“由住建背景的评估公司出面
,调出你这个小区半年间的成交均价
,这个评估是面向整个小区的,所以装修老旧
、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略
。同样,如果你是小区中最优质的房源,装修精良等等的优势也会减弱。”当完成评估之后,置换人付2万元意向金
,签置换协议,所有置换人会一起参与新房摇号,按照摇号顺序选房 ,在这个过程中 ,随时可以退出 ,意向金可退。 政策不断优化升级 老房学区资格也保留2024年1月25日,每经记者在与置业顾问沟通中发现,经过两轮“以旧换新”试点之后
,太仓又一次走在了前面
,进一步降低了置换门槛,细化了试点方案中的一些遗留问题 ,而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。 太仓城发集团也于1月12日公告了新一轮“以旧换新”的通知
,具体来看,常态化方案对购房人有了五大方面利好: 1、“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房”。 2
、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60%,新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80%,大大降低了置换差价。 3 、有产证的自行车库
、储藏室、阁楼可以独立评估,算到总价中,汽车车位可以等量置换 。 4、“老房子的学区”入学资格保留两年
,打上了政策补丁
。 5、更大的优化,是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人,既可用于支付新房首付款,也可用来归还老房银行贷款 。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人
。 值得注意的是,最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年”
,是一项非常创新的政策突破。 太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示
:“在前两批置换工作结束后,反复开会总结复盘,对报名未置换的市民做了回访,发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况 ,我们第一时间组织会议研究分析 ,不断优化‘以旧换新’政策,得到了教育局
、司法局、住建局、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可。在后期的工作中 ,我们也实时听取市民意见,改进政策
,更好地为有置换需求的市民提供便利
。” 第一批次“以旧换新”工作结束后
,太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析,发现较多市民反馈新房供给选择有限
:首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源,选择余地较小。因此 ,在第二批次加入更多不同区域
、不同面积段、不同总价段的新房,满足市民的不同需求。 “随着集团旗下新项目陆续启动预售,新房的供应也会更丰富。此外,我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源,未来也可能有更多的国资公司加入。” ▲太仓城市景观 图片来源:视觉中国-VCG211200676017 太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者:“新的方案出台之后
,报名的人很多,截至今年1月25日
,已经接待了20多组客户
。” 事实上,截至今年2月3日
,“常态化”不到20天
,已经有97组客户正式走流程进行换房了
。 老房有人住、新房有人买
,怎么实现?“根据市民们普遍的反馈,这个政策对有置换需求的市民具有推进作用 ,能较为有效地改善居住环境,享受更优质的配套
,提高生活品质,是‘从民生角度 ,从实际出发’解决了老百姓置换难的问题。随着工作的深入、宣传力度的扩大、政策的持续完善,以及企业和市民对政策更进一步的了解
,置换需求逐渐增高,为后续‘以旧换新’工作打下了良好的基础。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示
。 收购来的房源,太仓将满足不同层次的人才需要 。 易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示:“国资公司拿到此类住房后,将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看,相比有些地方的操作 ,太仓的做法更加务实和更加精准。” ▲提供房源用于“换新”的晨曦雅苑 图片来源 :每经记者 包晶晶 摄 那么 ,用收购的旧房做人才房 ,和直接用新房做人才房
,有何不同意义 ? 太仓城发集团对此解释:收购旧房作适当改造后用作人才房 ,资金成本较低,手续便利,相比新房时效性更高 ,周期更短,也可以丰富人才公寓和保障房供给种类
,满足不同层次的人才居住需求
。太仓城发集团对全市人才房所在区域、面积、套数等信息做了盘点分析 ,同时对居住业主也进行了回访 ,了解到部分业主的诉求 。通过综合以上信息
,后期对人才房的分配会更加人性化,比如 ,对于在老城区工作的人才,可以分配老城区的人才房
,缩短上下班通勤时间。 太仓城发集团方面还表示:苏州“十四五”规划中提出
,全市要完成10万套人才公寓和保障房建设,其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房 。太仓城发一方面是响应国家层面的政策 ,另一方面是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位,集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设
。集团在加快自行建设的同时 ,还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标
。另外 ,目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位,满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围,同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求,集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验 ,探索尝试太仓版的商品房“以旧换新”。 太仓市委书记汪香元带队调研太仓城发集团时曾指出
,要开阔思路、更有魄力,以更大的执行力度,开拓创新地做好这两项工作。范围上要扩大,以全市域打通“以旧换新”为目标
,提供更多新房子供老百姓选择
。政策上要优化 ,在依法依规的前提下 ,勇于尝试推出有利于推进工作的政策举措,最终实现老房子有人住 、新房子有人买
。 对于“3年新增1万套人才公寓”的目标
,官方数据显示,目前太仓市已累计筹集人才公寓房源7798套。 “人来了就有房,也是太仓抢人才的策略。”李涵波告诉记者
。记者走访了参与“以旧换新”的多个项目,发现太仓在此次“以旧换新”中,提供了更多元的选择,既有少量市中心动迁安置新房 、新区新建商品房
,也有距离稍远,但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目 。 ▲鼎盛华庭项目 图片来源:每经记者 包晶晶 摄 对于“以旧换新”产生的“去化工作量”提成如何认定
,刘艳向每经记者透露:“也给售楼处销售提供了部分佣金 ,以提高销售人员积极性。” 严跃进表示:“太仓模式的特点在于,其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去,有些地方也有‘以旧换新’,但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’ |