每经记者 包晶晶 每经编辑 易启江 2023年楼市持续下行之下,以旧换新论创新和大胆,两地还得是房幕房业时时彩改单是真的吗【Aurl:www.8233066.com】送888元江苏省。 江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动,后国何旧房由地方国企收购后,企收改造为人才房和保障房,购旧旧房款直接用来抵新房款 ,主积买卖都由地方国企为业主一条龙操办,极性连旧房评估费都不用业主承担
。以旧换新 “现在我自己都没花什么时间和精力
,两地整个流程都是房幕房业他们(国企)走 。”太仓置换成功的后国何业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者(简称“每经记者”)。 旧房换新,企收在太仓已经进入常态化阶段 ,购旧一大批客户已经达成置换意向
,主积不少人已经走完了置换全流程,坐等收房。 苏州相城区“以旧换新”模式下
,也没有卖房和买房的环节
,直接一套旧房换一套新房 ,选购的新房总价超过旧房、补差价即可。 无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点,都指向了共同的目标
:老房有人住、新房有人买。
01 太仓模式 业主惊喜 旧房评估价远高于市场价张淳茉(化名)一家是太仓第三批换房的受益者。 “旧房评估价格大大超出我的心理!”她说,“我们旧房是5楼顶楼
,(如果是自己卖)不太好出手。评估价给到了8100元/平方米,而小区里有的挂出6000多元的价格都没人问。”张淳茉介绍说。 “我们房子129平方米,有个阁楼30平方米,一个储藏室11平方米
,最后加起来算170平方米,总价估到了112万多元
。” 她们选中“桃园新著”的洋房 ,换购单价19000元左右
,赶上了常态化“以旧换新”政策优化
,阁楼
、车位也算入评估总价,旧房评估总价一下子就上来了
。 按照张淳茉的计划,旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款
,不足部分用公积金贷,这样还贷的压力就小了
。 太仓版“以旧换新” ,给各地盘活存量房和新房市场打了个样
。 地方国企托底“以旧换新”模式,太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点 。 每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访,置业顾问李涵波(化名)向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。 太仓居民如果有“以旧换新”意向,时时彩改单是真的吗【Aurl:www.8233066.com】送888元可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面,填写报名信息,官方会统一安排旧房价格评估
,新房房源由太仓市城市发展集团有限公司(简称“太仓城发集团”)、太仓市城市建设投资集团有限公司(简称“太仓城投集团”)两家国资公司提供 。 ▲晨曦雅苑沙盘 图片来源:每经记者 包晶晶 摄 “我可能是太仓第一个换房的人
!” 文雅婷(化名)向每经记者介绍,“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来
,过完十一我就去楼盘看了房子,紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了 。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的,产证也是卡着时间点办下来的,为了赶着换房。” “我看中的房源193平方米,当时自己的房子评估价下来就占新房价格60%,其余的部分用公积金加商贷,现在贷款利率比我买那套房时要低太多了,我买那套的时候,房贷利率是5.6%。”文雅婷这样说道。 文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯,市场火爆的那个时候,根本不容她多想
,只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子,128平米。由于家里人多孩子多
,现在想想还是不够住,既然有这个政策,就想换个大的。 “其实我们那套房评估价不太划算
,买入价约23000元/平方米 ,评估价不到22000元/平方米
。但是我们也接受
,毕竟如果要自己卖掉再去买的话,现在二手房市场价格确实不好。”文雅婷说。 根据太仓市目前的政策,卖旧买新
,还能省下十几二十万元的契税,车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风,实现一换一
。 对于大家最为关注的旧房定价,晨曦雅苑一位置业顾问刘艳(化名)表示,“由住建背景的评估公司出面
,调出你这个小区半年间的成交均价
,这个评估是面向整个小区的,所以装修老旧
、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略 。同样 ,如果你是小区中最优质的房源
,装修精良等等的优势也会减弱。”当完成评估之后,置换人付2万元意向金
,签置换协议 ,所有置换人会一起参与新房摇号
,按照摇号顺序选房
,在这个过程中,随时可以退出
,意向金可退。 政策不断优化升级 老房学区资格也保留2024年1月25日
,每经记者在与置业顾问沟通中发现,经过两轮“以旧换新”试点之后,太仓又一次走在了前面
,进一步降低了置换门槛,细化了试点方案中的一些遗留问题,而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。 太仓城发集团也于1月12日公告了新一轮“以旧换新”的通知
,具体来看,常态化方案对购房人有了五大方面利好: 1、“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房” 。 2
、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60%,新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80%,大大降低了置换差价。 3、有产证的自行车库、储藏室、阁楼可以独立评估,算到总价中 ,汽车车位可以等量置换。 4、“老房子的学区”入学资格保留两年
,打上了政策补丁。 5
、更大的优化,是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人,既可用于支付新房首付款
,也可用来归还老房银行贷款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人 。 值得注意的是,最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年”
,是一项非常创新的政策突破
。 太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示:“在前两批置换工作结束后,反复开会总结复盘,对报名未置换的市民做了回访,发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足
、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况 ,我们第一时间组织会议研究分析,不断优化‘以旧换新’政策,得到了教育局、司法局、住建局 、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可 。在后期的工作中
,我们也实时听取市民意见,改进政策,更好地为有置换需求的市民提供便利。” 第一批次“以旧换新”工作结束后 ,太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析
,发现较多市民反馈新房供给选择有限 :首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源,选择余地较小 。因此,在第二批次加入更多不同区域 、不同面积段、不同总价段的新房,满足市民的不同需求 。 “随着集团旗下新项目陆续启动预售
,新房的供应也会更丰富
。此外,我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源 ,未来也可能有更多的国资公司加入
。” ▲太仓城市景观 图片来源
:视觉中国-VCG211200676017 太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者:“新的方案出台之后,报名的人很多,截至今年1月25日
,已经接待了20多组客户。” 事实上 ,截至今年2月3日,“常态化”不到20天,已经有97组客户正式走流程进行换房了 。 老房有人住、新房有人买 ,怎么实现
?“根据市民们普遍的反馈 ,这个政策对有置换需求的市民具有推进作用
,能较为有效地改善居住环境,享受更优质的配套,提高生活品质,是‘从民生角度 ,从实际出发’解决了老百姓置换难的问题。随着工作的深入、宣传力度的扩大、政策的持续完善,以及企业和市民对政策更进一步的了解,置换需求逐渐增高,为后续‘以旧换新’工作打下了良好的基础。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。 收购来的房源,太仓将满足不同层次的人才需要 。 易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示:“国资公司拿到此类住房后,将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看,相比有些地方的操作,太仓的做法更加务实和更加精准 。” ▲提供房源用于“换新”的晨曦雅苑 图片来源:每经记者 包晶晶 摄 那么
,用收购的旧房做人才房,和直接用新房做人才房,有何不同意义 ? 太仓城发集团对此解释
:收购旧房作适当改造后用作人才房,资金成本较低,手续便利,相比新房时效性更高 ,周期更短,也可以丰富人才公寓和保障房供给种类
,满足不同层次的人才居住需求 。太仓城发集团对全市人才房所在区域
、面积、套数等信息做了盘点分析,同时对居住业主也进行了回访
,了解到部分业主的诉求 。通过综合以上信息,后期对人才房的分配会更加人性化
,比如
,对于在老城区工作的人才,可以分配老城区的人才房,缩短上下班通勤时间 。 太仓城发集团方面还表示
:苏州“十四五”规划中提出,全市要完成10万套人才公寓和保障房建设,其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房。太仓城发一方面是响应国家层面的政策
,另一方面是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位
,集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时 ,还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标 。另外
,目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位
,满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围,同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求,集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验 ,探索尝试太仓版的商品房“以旧换新” 。 太仓市委书记汪香元带队调研太仓城发集团时曾指出
,要开阔思路、更有魄力 ,以更大的执行力度,开拓创新地做好这两项工作
。范围上要扩大 ,以全市域打通“以旧换新”为目标,提供更多新房子供老百姓选择
。政策上要优化
,在依法依规的前提下,勇于尝试推出有利于推进工作的政策举措 ,最终实现老房子有人住 、新房子有人买。 对于“3年新增1万套人才公寓”的目标 ,官方数据显示,目前太仓市已累计筹集人才公寓房源7798套 。 “人来了就有房 ,也是太仓抢人才的策略 。”李涵波告诉记者
。记者走访了参与“以旧换新”的多个项目
,发现太仓在此次“以旧换新”中
,提供了更多元的选择 ,既有少量市中心动迁安置新房、新区新建商品房 ,也有距离稍远,但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目。 ▲鼎盛华庭项目 图片来源:每经记者 包晶晶 摄 对于“以旧换新”产生的“去化工作量”提成如何认定 ,刘艳向每经记者透露:“也给售楼处销售提供了部分佣金,以提高销售人员积极性。” 严跃进表示:“太仓模式的特点在于,其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去,有些地方也有‘以旧换新’,但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’
,这样就会产生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活带来了非常好的思路 ,即
:二手房不再出售给普通刚需群体 ,而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体,对全国各地盘活二手房有非常大的启发。” 但从房屋买卖交易流程上来看 ,太仓版“以旧换新”模式在多个环节上都是从未有过的操作,相关部门是如何跑通这些节点的? 太仓城发集团透露
,“以旧换新”涉及的流程多而复杂 ,为了解决这些问题,集团组建“以旧换新”工作领导小组 ,先后成立政策宣传
、评估验收
、合同法务、资金结算 、监督保障5个专项工作组
,各负其责 、相互配合,协同推进“以旧换新”业务;在住建、教育、审批、司法
、融媒 、税务、银行等部门大力支持下
,先后完成了APP开发、政策发布
、报名工作、房源筹集、合同文本拟定 、资金筹措 、公证摇号、现场开盘等工作 ,让换房流程更顺畅,工作更透明。
02 苏州相城区模式 旧房款打至新房对应公司,银行放贷后退还业主多余金额苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新的第一天(2023年12月21日),《每日经济新闻》记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名,不接受电话预约,据现场销售反馈 ,一早上接待了近60组看房人的登记
,下午还预约了30组,如果500组客户满额
,会提前结束登记,进入评估环节
。 相城区“以旧换新”模式下,没有卖房和买房的环节,直接一套旧房换一套新房,选购的新房总价超过旧房即可 。旧房由苏州相城城投集团直接回购
,旧房款用于抵新房款。 总结下来 ,相城区这种“收旧购新”主要是 : 本市相城区内产权证建筑面积在144平方米以下的住宅,可用于置换抵扣相城城投集团推出的在售商品房,且旧商品房总价不高于所购在售新商品房总价,本批次限500名;三个项目总计提供500套房源供选择,这三个项目是:水韵花都
、和颂雅苑、鹤云雅苑;2023年12月20日9时0分0秒-2024年1月10日17时0分0秒
,若报名名额已满,则报名提前结束
。 ▲截图来源 :和颂雅苑置业顾问朋友圈 负责登记置换信息的置业顾问赵鑫(化名)向每经记者介绍 :“旧房首先要求产权清晰
、没有任何抵押担保,贷款已经还清。置换的时候,新房超过旧房的差额部分 ,你可以自行补齐或者贷款。城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格,最后取高。然后,我们城投集团直接回购。” “旧房款不会打给买房人
,而是打到相对应的新房楼盘公司账户 。比如你选择和颂雅苑,旧房子回收之后
,钱直接到我们公司账户上,这笔房款可以全部当作首付,也可以按照现在最低的首付比例来付两成三成,多余的钱
,等新房合同
、贷款合同下来,银行放款之后 ,我们会做差额退款处理
。” 经过粗略估算,如果一位买房人旧房价值200万元 ,置换一套总价300万元的新房,选择只首付30%(也就是60万元),那么
,卖房所得的其余140万元,会在银行放贷之后退还给置换人
。“收回来的房子后期就是做保障房和人才公寓。”赵鑫说。 记者在登记现场留意到,房源海报前
,前来选房的人都不约而同地把目光聚焦到了市中心的项目水韵花都 ,不过这个项目一共只提供44套房源
,单价大约在22000元到24000元之间。距离市中心较远的和颂雅苑交通较为不便
,目前的价格在25000元到27000元左右
。 ▲拟换房业主现场咨询 图片来源:每经记者 包晶晶 摄 “水韵花都已经相当于现房,也是目前地段最好的 ,北边是大悦城
,南边是繁华中心和万达广场 ,出门就是活力岛地铁站 ,”赵鑫告诉每经记者 ,“如果选房集中在某一些房源,在后期会以摇号的形式进行选房,如果没有摇中 ,可以选择别的楼盘
,也可以当场退出,整个流程不收取您任何费用,包括评估旧房的费用也由城投集团承担。整个置换流程,快的话差不多在90个工作日。审核之后,看房也要一组一组带看的。” 和颂雅苑于2023年7月取得预售许可证
,目前成交记录为零 。赵鑫无奈地说:“这个地段就是难卖。” 另一处房源是鹤云雅苑,目前销售情况好于和颂雅苑,从网签记录来看,有的楼栋已经售罄
,有的楼栋去化过半
。 有业主被新房价格“劝退” |