两地房子“以旧换新”幕后:国企收购旧房?业主积极性如何? 以旧换新论创新和大胆
时间:2024-05-15 10:07:23 出处:知识阅读(143)
每经记者 包晶晶 每经编辑 易启江
2023年楼市持续下行之下,以旧换新论创新和大胆,两地还得是房幕房业银河国际集团【Aurl:www.8233066.com】送888元江苏省 。
江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动 ,后国何旧房由地方国企收购后,企收改造为人才房和保障房,购旧旧房款直接用来抵新房款,主积买卖都由地方国企为业主一条龙操办 ,极性连旧房评估费都不用业主承担。以旧换新
“现在我自己都没花什么时间和精力,两地整个流程都是房幕房业他们(国企)走。”太仓置换成功的后国何业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者(简称“每经记者”) 。
旧房换新,企收在太仓已经进入常态化阶段 ,购旧一大批客户已经达成置换意向 ,主积不少人已经走完了置换全流程 ,坐等收房。
苏州相城区“以旧换新”模式下 ,也没有卖房和买房的环节,直接一套旧房换一套新房,选购的新房总价超过旧房、补差价即可 。
无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点,都指向了共同的目标:老房有人住、新房有人买 。
01 太仓模式
业主惊喜 旧房评估价远高于市场价
张淳茉(化名)一家是太仓第三批换房的受益者。
“旧房评估价格大大超出我的心理!”她说 ,“我们旧房是5楼顶楼 ,(如果是自己卖)不太好出手 。评估价给到了8100元/平方米 ,而小区里有的挂出6000多元的价格都没人问 。”张淳茉介绍说 。
“我们房子129平方米,有个阁楼30平方米,一个储藏室11平方米 ,最后加起来算170平方米,总价估到了112万多元 。”
她们选中“桃园新著”的洋房 ,换购单价19000元左右 ,赶上了常态化“以旧换新”政策优化,阁楼、车位也算入评估总价,旧房评估总价一下子就上来了 。
按照张淳茉的计划,旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款,不足部分用公积金贷,这样还贷的压力就小了 。
太仓版“以旧换新”,给各地盘活存量房和新房市场打了个样 。
地方国企托底“以旧换新”模式,太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点。
每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访 ,置业顾问李涵波(化名)向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。
太仓居民如果有“以旧换新”意向 ,银河国际集团【Aurl:www.8233066.com】送888元可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面,填写报名信息,官方会统一安排旧房价格评估,新房房源由太仓市城市发展集团有限公司(简称“太仓城发集团”)、太仓市城市建设投资集团有限公司(简称“太仓城投集团”)两家国资公司提供。
▲晨曦雅苑沙盘 图片来源:每经记者 包晶晶 摄
“我可能是太仓第一个换房的人!” 文雅婷(化名)向每经记者介绍 ,“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来,过完十一我就去楼盘看了房子,紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了 。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的 ,产证也是卡着时间点办下来的,为了赶着换房 。”
“我看中的房源193平方米,当时自己的房子评估价下来就占新房价格60% ,其余的部分用公积金加商贷,现在贷款利率比我买那套房时要低太多了 ,我买那套的时候,房贷利率是5.6% 。”文雅婷这样说道 。
文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯,市场火爆的那个时候,根本不容她多想 ,只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子,128平米 。由于家里人多孩子多 ,现在想想还是不够住,既然有这个政策 ,就想换个大的 。
“其实我们那套房评估价不太划算,买入价约23000元/平方米 ,评估价不到22000元/平方米。但是我们也接受,毕竟如果要自己卖掉再去买的话 ,现在二手房市场价格确实不好 。”文雅婷说 。
根据太仓市目前的政策 ,卖旧买新 ,还能省下十几二十万元的契税 ,车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风 ,实现一换一 。
对于大家最为关注的旧房定价 ,晨曦雅苑一位置业顾问刘艳(化名)表示 ,“由住建背景的评估公司出面 ,调出你这个小区半年间的成交均价,这个评估是面向整个小区的,所以装修老旧 、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略 。同样 ,如果你是小区中最优质的房源 ,装修精良等等的优势也会减弱。”当完成评估之后,置换人付2万元意向金,签置换协议,所有置换人会一起参与新房摇号,按照摇号顺序选房,在这个过程中 ,随时可以退出,意向金可退 。
政策不断优化升级 老房学区资格也保留
2024年1月25日,每经记者在与置业顾问沟通中发现 ,经过两轮“以旧换新”试点之后,太仓又一次走在了前面 ,进一步降低了置换门槛,细化了试点方案中的一些遗留问题,而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。
太仓城发集团也于1月12日公告了新一轮“以旧换新”的通知,具体来看 ,常态化方案对购房人有了五大方面利好 :
1、“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房” 。
2 、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60%,新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80%,大大降低了置换差价 。
3 、有产证的自行车库 、储藏室 、阁楼可以独立评估 ,算到总价中,汽车车位可以等量置换。
4 、“老房子的学区”入学资格保留两年 ,打上了政策补丁。
5、更大的优化,是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人 ,既可用于支付新房首付款,也可用来归还老房银行贷款 。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人 。
值得注意的是,最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年” ,是一项非常创新的政策突破 。
太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示 :“在前两批置换工作结束后 ,反复开会总结复盘 ,对报名未置换的市民做了回访 ,发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换 、购房人年龄无法贷款的情况,我们第一时间组织会议研究分析,不断优化‘以旧换新’政策 ,得到了教育局、司法局 、住建局、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可 。在后期的工作中,我们也实时听取市民意见 ,改进政策,更好地为有置换需求的市民提供便利。”
第一批次“以旧换新”工作结束后 ,太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析,发现较多市民反馈新房供给选择有限 :首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源,选择余地较小。因此,在第二批次加入更多不同区域、不同面积段 、不同总价段的新房,满足市民的不同需求 。
“随着集团旗下新项目陆续启动预售,新房的供应也会更丰富。此外,我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源 ,未来也可能有更多的国资公司加入 。”
▲太仓城市景观 图片来源 :视觉中国-VCG211200676017
太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者 :“新的方案出台之后 ,报名的人很多 ,截至今年1月25日,已经接待了20多组客户。”
事实上,截至今年2月3日,“常态化”不到20天,已经有97组客户正式走流程进行换房了 。
老房有人住、新房有人买,怎么实现?
“根据市民们普遍的反馈 ,这个政策对有置换需求的市民具有推进作用 ,能较为有效地改善居住环境,享受更优质的配套 ,提高生活品质 ,是‘从民生角度 ,从实际出发’解决了老百姓置换难的问题。随着工作的深入 、宣传力度的扩大 、政策的持续完善,以及企业和市民对政策更进一步的了解,置换需求逐渐增高,为后续‘以旧换新’工作打下了良好的基础。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。
收购来的房源,太仓将满足不同层次的人才需要 。
易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示:“国资公司拿到此类住房后,将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看 ,相比有些地方的操作,太仓的做法更加务实和更加精准。”
▲提供房源用于“换新”的晨曦雅苑 图片来源 :每经记者 包晶晶 摄
那么 ,用收购的旧房做人才房 ,和直接用新房做人才房,有何不同意义?
太仓城发集团对此解释 :收购旧房作适当改造后用作人才房 ,资金成本较低,手续便利 ,相比新房时效性更高 ,周期更短,也可以丰富人才公寓和保障房供给种类,满足不同层次的人才居住需求 。太仓城发集团对全市人才房所在区域、面积、套数等信息做了盘点分析,同时对居住业主也进行了回访 ,了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息,后期对人才房的分配会更加人性化,比如 ,对于在老城区工作的人才 ,可以分配老城区的人才房 ,缩短上下班通勤时间。
太仓城发集团方面还表示 :苏州“十四五”规划中提出 ,全市要完成10万套人才公寓和保障房建设,其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房 。太仓城发一方面是响应国家层面的政策,另一方面是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位,集团三大主业中包含了房地产综合开发 、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时 ,还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标 。另外,目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位,满足不了多层次的人才需求 。为了扩大人才公寓供给数量和范围,同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求 ,集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验,探索尝试太仓版的商品房“以旧换新”